房屋鑑價公司

房屋鑑價管道主要分為5種，分別為房屋鑑價公司、銀行鑑價、房仲業者鑑價、政府線上房屋鑑價以及法院鑑價：

房屋鑑價公司

不動產估價師事務所、資產鑑定公司等業者都有提供專業的鑑價服務，除了申請房貸需要鑑定房屋價值，若有房屋贈與、房屋繼承等需要計算房屋稅賦的情形，也可以請專業鑑價公司為您評估房屋價值，房屋鑑價公司單次約為$10,000-$30,000元，雖然費用較高，但都是由專業的鑑價師鑑定，鑑價金額較精準，買方可以更好評估能借貸多少額度，以及評估所需自備款多寡。

另外，若買房是為了投資規劃也建議請專業鑑價師陪同看房，除了一般的房屋地段、屋齡、樓層、坪數，鑑價師還會以生活機能、交通、風水或鄰近是否有公墓、火化場、加油站、葬儀社、寺廟...等嫌惡設施為您評估房屋價值，相較於自住「喜歡最重要」，買房投資不論是用作出租或轉賣都需要注意不少細節，因此最好有專業的鑑價師陪同看房，了解房屋真正的價值，才不會高買低賣做賠本生意。

銀行鑑價

銀行鑑價管道又細分為「銀行委託鑑價」、「銀行行員估價」以及「線上房屋鑑價」：

• 銀行委託鑑價：銀行委託鑑價是當買方確認要購屋時，要向銀行申請貸款必經的流程，銀行為評估可以借貸的房貸額度需要了解房屋價值，因此會委託專業的鑑價師評估房價，而銀行委託鑑價的費用需由買方負擔，單次約為$5,000-$10,000元，費用雖較自行請鑑價公司低，但都是已確認要向銀行貸款，銀行才會委託鑑價師前往鑑定，若您只是在評估階段，無法使用銀行委託鑑價，需委託房屋鑑價公司代為處理。
• 銀行行員估價：請行員估價通常是買方還未確定要向哪家銀行貸款，想先了解大致的房價範圍以估算比較不同家銀行可以成功借貸的額度，行員通常會根據內部的鑑價資料查詢該地區的價格歷史記錄，但無法根據房屋本身的現況判斷，因此估價金額較不準確，建議參考就好。您可以致電給銀行詢問，或是攜帶土地謄本親自臨櫃諮詢，請銀行行員估價不需額外付費。
• 線上房屋鑑價：富邦銀行、中國信託銀行...等部分銀行具有線上估價平台，只要輸入地址、樓層、房屋類型、坪數、屋齡、是否有車位...等資訊，系統便會根據銀行內部資料為您試算可借貸金額與自備款。

銀行鑑價流程

確認要向銀行貸款後，銀行會委託專業鑑價公司評估房屋價值，流程如下：

1. 銀行會先向貸款申請人確認欲鑑價的房屋
2. 銀行內部建立申請人及房屋檔案並擬定鑑價流程
3. 銀行會根據申請人所提供的房屋地址申請建物謄本等相關資料
4. 銀行會委託鑑價公司實地走訪，現場評估勘查房屋狀況與周邊環境
5. 銀行會整理與分析前述流程所搜集的資料
6. 銀行最後會根據申請人的經濟條件以及房屋條件提供估價報告書

房仲業者鑑價

房仲業者鑑價除了請房屋交易經驗豐富的仲介為您評估房屋價值，現在永慶房屋、信義房屋、住商不動產或591…等房仲公司都有實價登錄網站，會依照過往的交易情形登錄房屋價格，是估算房屋價值常見的免費管道。

不論是仲介評估或是實價登錄網站查詢，都是參考大致上的市場行情，專業鑑價公司與銀行委託的鑑價師所評估的房屋屋況細節，很多時候仲介業者都有可能忽略，因此若想了解精準的鑑定價格，建議請專業鑑價公司為您鑑定。

政府線上房屋鑑價

政府也有提供記載全台房屋買賣交易成交紀錄的「內政部 不動產交易實價查詢服務網」，您可透過網站了解目標房屋周遭的成交行情價格，與房仲業者的實價登錄網站相同，政府的線上查詢系統也僅供參考，網上資訊僅有房屋附近的成交價，並無法根據房屋本身的現況估價，因此鑑價結果也會有落差。

法院鑑價

法院鑑價是當房屋遭法院拍賣時（俗稱法拍屋），法院會委託合作的專業估價師進行估價，以參考估價結果為拍賣房屋定價。而法拍屋的實際定價仍會以當事人意見為主，若您認為鑑價金額太低，也可要求調高拍賣價格。

影響房屋價值因素有哪些？

影響房屋價值的因素不只房屋本身的屋況，鑑價師還會參考周邊資源、生活機能、交通便利性、商機價值、未來發展潛力和市場趨勢等因素評估房屋價值。主要評估項目包括：

• 區域和地段：房子所在地區大致決定房屋的基礎價值。鑑價師會參考周遭地區在實價登錄網站的行情，也會實地考察周邊資源（學區或公園）、生活機能（便利性、捷運站或公車站）、商機價值（是否位於鬧區或鄰近市場）、地區未來可能的發展（是否有開發中的公共設施），及消費者買房的市場趨勢（例如：如果越來越多單身、不婚族，1-2房的房屋是買房趨勢，因此價值通常會較高）。
• 屋齡：建築物年份越久代表其耐用年限也逐年下降。
• 建築方式：鋼筋混凝土與磚造建築等不同的建築方式，會有其安全性差異，進而影響房屋價值高低。鑑價師除了評估建築方式，也會考慮地震等大型災害中房屋毀損的風險高低。
• 土地面積：房子會折舊但土地不會，鑑價師主要也會以土地大小估算價值高低。
• 建築內部狀況：房內是否有基本裝潢？水電管線是否過於老舊？房屋是否有漏水問題？等房屋問題也是鑑價師評估的重點。
• 嫌惡設施：周遭環境中是否有「嫌惡設施」，例如：基地台、電塔、電箱、墓地、殯儀館、工廠、路衝、宮廟...等，這些因素也會影響房屋價值。
• 建物的瑕疵：凶宅、海砂屋、輻射屋、公告危房、屋頂加蓋和地下室...等特殊物件由於難以脫手，且銀行經常拒絕貸款，因此瑕疵建物的房屋價值也會較低。
• 交易狀況：房屋是否有人居住或空屋率高低...等，也是影響房屋價值的因素。

不動產估價價格誰決定？

若您委託房屋鑑價的目的為向銀行貸款，房屋價值會以銀行委託鑑價的報告書而定，銀行鑑定房屋價值越高，放行的貸款額度也會越高，但銀行為降低風險通常估價較保守，因此銀行鑑價的房屋價值通常會低於建商、仲介或線上平台的估價，而行員估價的參考資料因為僅來自銀行內部的歷史資訊（與銀行線上平台相同），因此即便是同一家銀行的「銀行委託鑑價」與「銀行行員估價」也會有價格落差。

由於「銀行委託鑑價」是委託專業鑑定公司進行全方面評估，因此鑑定公司評估的房屋價值通常最接近房屋最終價值，若您在看房、規劃買房資金時請專業鑑定公司為您鑑價，能最準確規劃、評估買房所需的自備款或可貸款額度。

房子鑑價要多久？

房屋鑑價所需時間約為1-3個工作天，包含：前期約定鑑價時間、地點，鑑價當日至現場鑑價，以及後續鑑價公司整理與分析所搜集的相關資料。

房屋估價交給專業房屋鑑價公司！

房屋價值會影響房貸額度與所需的自備款金額，對於可用資金不多的消費者來說是買房時最重要的考量！千萬別因為屋主開價、仲介告訴您房子多值錢，或是實價登錄周遭的房屋成交金額多亮眼，就以為可以向銀行借貸足夠的金額買下夢想中的房屋！買房投資的投資客更是要注意資金調度的靈活性。

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