什麼是房屋鑑價?為什麼需要?
「房屋鑑價」是買房申請貸款時的首要步驟,估價師會考量房屋周邊資源、生活機能、交通便利性、商業價值、未來潛力、市場趨勢和建物品質...等多種因素評估房屋價值,房屋鑑價結果會影響貸款成數的多寡,進而影響買方需要準備多少自備款、能借多少房貸。
除了買屋時需要房屋鑑價,房屋贈與、繼承等要計算房屋稅賦時也需要評估房屋價值,而當房屋因法律問題需要被法院拍賣時(俗稱法拍屋),法院也會委託合作的專業估價師事務所進行估價,以參考估價結果為拍賣房屋定價。
「房屋鑑價」是買房申請貸款時的首要步驟,估價師會考量房屋周邊資源、生活機能、交通便利性、商業價值、未來潛力、市場趨勢和建物品質...等多種因素評估房屋價值,房屋鑑價結果會影響貸款成數的多寡,進而影響買方需要準備多少自備款、能借多少房貸。
除了買屋時需要房屋鑑價,房屋贈與、繼承等要計算房屋稅賦時也需要評估房屋價值,而當房屋因法律問題需要被法院拍賣時(俗稱法拍屋),法院也會委託合作的專業估價師事務所進行估價,以參考估價結果為拍賣房屋定價。
最低 | $5,000 / 次 |
平均 | $15,000 / 次 |
最高 | $30,000 / 次 |
房屋鑑價管道主要分為5種,分別為房屋鑑價公司、銀行鑑價、房仲業者鑑價、政府線上房屋鑑價以及法院鑑價:
不動產估價師事務所、資產鑑定公司等業者都有提供專業的鑑價服務,除了申請房貸需要鑑定房屋價值,若有房屋贈與、房屋繼承等需要計算房屋稅賦的情形,也可以請專業鑑價公司為您評估房屋價值,房屋鑑價公司單次約為$10,000-$30,000元,雖然費用較高,但都是由專業的鑑價師鑑定,鑑價金額較精準,買方可以更好評估能借貸多少額度,以及評估所需自備款多寡。
另外,若買房是為了投資規劃也建議請專業鑑價師陪同看房,除了一般的房屋地段、屋齡、樓層、坪數,鑑價師還會以生活機能、交通、風水或鄰近是否有公墓、火化場、加油站、葬儀社、寺廟...等嫌惡設施為您評估房屋價值,相較於自住「喜歡最重要」,買房投資不論是用作出租或轉賣都需要注意不少細節,因此最好有專業的鑑價師陪同看房,了解房屋真正的價值,才不會高買低賣做賠本生意。
銀行鑑價管道又細分為「銀行委託鑑價」、「銀行行員估價」以及「線上房屋鑑價」:
確認要向銀行貸款後,銀行會委託專業鑑價公司評估房屋價值,流程如下:
房仲業者鑑價除了請房屋交易經驗豐富的仲介為您評估房屋價值,現在永慶房屋、信義房屋、住商不動產或591…等房仲公司都有實價登錄網站,會依照過往的交易情形登錄房屋價格,是估算房屋價值常見的免費管道。
不論是仲介評估或是實價登錄網站查詢,都是參考大致上的市場行情,專業鑑價公司與銀行委託的鑑價師所評估的房屋屋況細節,很多時候仲介業者都有可能忽略,因此若想了解精準的鑑定價格,建議請專業鑑價公司為您鑑定。
政府也有提供記載全台房屋買賣交易成交紀錄的「內政部 不動產交易實價查詢服務網」,您可透過網站了解目標房屋周遭的成交行情價格,與房仲業者的實價登錄網站相同,政府的線上查詢系統也僅供參考,網上資訊僅有房屋附近的成交價,並無法根據房屋本身的現況估價,因此鑑價結果也會有落差。
法院鑑價是當房屋遭法院拍賣時(俗稱法拍屋),法院會委託合作的專業估價師進行估價,以參考估價結果為拍賣房屋定價。而法拍屋的實際定價仍會以當事人意見為主,若您認為鑑價金額太低,也可要求調高拍賣價格。
影響房屋價值的因素不只房屋本身的屋況,鑑價師還會參考周邊資源、生活機能、交通便利性、商機價值、未來發展潛力和市場趨勢等因素評估房屋價值。主要評估項目包括:
影響房屋價值因素 | |
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影響因素 | 範例 |
區域 |
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地段 |
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屋齡 |
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建築方式 |
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土地面積 |
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建築內部狀況 |
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嫌惡設施 |
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建物瑕疵 |
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交易狀況 |
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若您委託房屋鑑價的目的為向銀行貸款,房屋價值會以銀行委託鑑價的報告書而定,銀行鑑定房屋價值越高,放行的貸款額度也會越高,但銀行為降低風險通常估價較保守,因此銀行鑑價的房屋價值通常會低於建商、仲介或線上平台的估價,而行員估價的參考資料因為僅來自銀行內部的歷史資訊(與銀行線上平台相同),因此即便是同一家銀行的「銀行委託鑑價」與「銀行行員估價」也會有價格落差。
由於「銀行委託鑑價」是委託專業鑑定公司進行全方面評估,因此鑑定公司評估的房屋價值通常最接近房屋最終價值,若您在看房、規劃買房資金時請專業鑑定公司為您鑑價,能最準確規劃、評估買房所需的自備款或可貸款額度。
房屋鑑價所需時間約為1-3個工作天,包含:前期約定鑑價時間、地點,鑑價當日至現場鑑價,以及後續鑑價公司整理與分析所搜集的相關資料。
房屋價值會影響房貸額度與所需的自備款金額,對於可用資金不多的消費者來說是買房時最重要的考量!千萬別因為屋主開價、仲介告訴您房子多值錢,或是實價登錄周遭的房屋成交金額多亮眼,就以為可以向銀行借貸足夠的金額買下夢想中的房屋!買房投資的投資客更是要注意資金調度的靈活性。
買房前請專業鑑價公司為您估價,能提供您最精準的房屋價值金額,以利您做出最好的選擇與判斷,才不至於已簽約買房卻付不出自備款!現在點選【免費取得報價】簡單回答幾個問題,稍待片刻便會有多家專業的鑑價公司與您聯繫洽談,過程方便快速且完全免費,找專業鑑價公司就上PRO360達人網!
提出需求,讓多個房屋鑑價公司為您報價提案,省錢又省事。
簡單敘述您的需求,例如:您需要鑑價的標的、需鑑價的房屋在國內或國外、補充說明鑑價目的的細節,以及希望房屋鑑價公司何時與您聯繫...等,盡可能詳述您的需求,讓符合需求的房屋鑑價公司能有更精準詳細的報價。
填完基本需求問卷後,稍待片刻便會有PRO360上的估價公司與您聯絡報價,或是您也可以前往房屋鑑價公司列表,查看每間房屋鑑價公司的檔案與過去房屋鑑價服務的合作案例,並尋找適合的房屋鑑價公司主動詢問價格。
確認合作後與房屋鑑價公司詳細討論需要的服務及價格,像是:需要估價的時間、地點或是和房屋鑑價公司確認房屋鑑價流程、房屋鑑價價格以了解委託時間的長短,房屋鑑價公司會依照您的需求向您報價,雙方談妥工作條件與內容後即可簽訂正式的合作契約,並開始合作。
合約簽署完成後即可請房屋鑑價公司至指定地點開始估價作業,房屋鑑價公司會依照房地產市場趨勢、房屋環境、所在地區、坪數大小、屋齡及其他因素為您評估房屋價值。
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