裝潢發票怎麼開?房地合一稅裝潢費抵稅必讀指南!
買房後裝潢不僅可以提升居住品質,未來賣房時還能增加房屋價值,更重要的是裝潢費還可以扣抵賣房後所繳納的房地合一稅,但裝潢費用抵稅需要依循法規條件,PRO360為您整理裝潢費如何折抵房地合一稅的懶人包,內容包含什麼是房地合一稅、房地合一稅如何課稅、為什麼裝潢費可以抵稅、裝潢費抵稅有哪些限制、該準備哪些文件才能讓裝潢費可以抵稅、裝潢發票怎麼開、如果沒有發票還可以抵稅嗎,以及開立不實發票會有怎樣後果,讓您一次掌握所有資訊,幫您輕鬆省下大筆稅金!
什麼是房地合一稅?
房地合一稅為財政部於2016年制定的交易稅,主要針對房屋交易時賣方所獲得的房屋與土地收益,根據房屋持有時間課稅,房屋持有時間越長,需繳納的稅金就越少,以遏制短期買賣房屋導致房價快速上漲的問題。
房地合一稅如何課稅?
房地合一稅的稅基計算方式為「房地收入-成本-費用-土地漲價總數額」:
- 房地收入為賣房時的房價。
- 成本為房屋取得成本,通常指買房時的房價。
- 費用則是房地移轉時所需支付的所有費用項目,包含:印花稅、代書費、仲介費、政府規費、清潔費、搬運費、公證費、廣告費…等。
- 土地漲價總數額則是房地交易前後的土地現值差額。
房地合一稅的稅率是根據房屋持有時間長短遞減,房屋持有時間越長,需繳納的稅金越少,根據2021年最新版的稅率級距,若房屋在持有兩年內移轉,需要被課徵35%~45%的重稅,若持有10年以上才賣出,只需繳納15%的房地合一稅,您可以參考以下表格:
房地合一稅稅率 | ||
---|---|---|
稅率級距 | 不動產持有時間 | 範例中需繳納的稅金 |
45% | 1年以內 | 135萬 |
35% | 1~2年(不含2年) | 105萬 |
20% | 2~10年(不含10年) | 60萬 |
15% | 10年以上 | 45萬 |
為了鼓勵民眾長期自住持有,房地合一稅有設置「自住房地租稅優惠」只要自住持有並實際居住超過6年,賣出時享有所得400萬以內免課稅的優惠,若所得超過400萬,超出部分課徵10%的房地合一稅,另外,如果您有重新購買自住房宅的需求,無論是先賣後買,還是先買後賣,都可以申請「重購自住房地退(抵)稅優惠」,以下整理兩項租稅優惠的詳細條件供您參考:
租稅優惠項目 | 詳細條件 |
自住房地租稅優惠 |
|
重購自住房地退(抵)稅優惠 |
(如果重購後5年內沒有實際居住,將會被追繳原扣抵稅額) |
*參考條文:所得稅法第4條之5第1項第1款、所得稅法第14條之8、房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點。
為什麼裝潢費可以抵稅?
房地合一稅的相關條文沒有明定裝潢費用可以抵稅,但於房地合一稅作業要點第13點有規定:「取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費用」得包含在成本中減除,而「增置、改良或修繕費用」中並沒有明確定義是否包含裝修費,因此需要由稅徵單位來認定是否可抵扣房地合一稅。
▲裝潢工程所需的費用並沒有明確規定可以抵稅。
裝潢費抵稅有哪些限制?
由於房地合一稅作業要點中沒有明確記載裝潢費用是否能抵稅,稅務稽徵機關主要以作業要點第13點記載的「非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費用」判定此裝潢項目所需的費用是否可以認列於抵稅項目中,以下整理原則上可被認列與不可認列的裝潢項目供您參考:
房地合一稅可扣抵哪些裝潢費用? | |
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裝潢項目 | |
可認列 | 泥作工程、木作工程、水電工程、衛浴設備安裝、地板與天花板裝修、格局變更、防水工程、油漆工程、固定式衣櫃…等 |
不可認列 | 冷氣安裝、家電、系統櫃、鐵鋁窗、廚具安裝、窗簾安裝、壁紙工程…等 |
該準備哪些文件才能讓裝潢費可以抵稅?
為了讓稅務稽徵單位確認扣抵費用的真實性,在申報房地合一稅時,除了申請表、房屋買賣契約外,裝潢工程的各式發票與相關費用證明也需要檢附在申請表中,才能完整扣抵稅金,提醒您,部分地區的稅務稽徵單位還會請您檢附裝修合約、室內裝修許可證,甚至是裝潢的前後對比圖,以確認是否確實進行裝潢工程。
如果沒有發票還可以抵稅嗎?
可以,如果申報時無法檢附裝潢發票,雖然無法完整按照裝潢費用扣抵稅金,但根據房地合一稅作業要點第26點規定:「費用無查得資料者,按成交價額百分之三計算,並以新臺幣三十萬元為限。」,因此仍有成交總價的3%或是最高30萬元的抵稅額度,但須注意,最終扣抵金額仍需由稽徵機關認定,並非全數皆可被同意扣抵。
裝潢發票怎麼開?
原則上只要是「固定」、「不可移動」且「可以增加房屋價值或效能」的裝潢工程費用,都有機會被認定為可認列的抵扣項目,因此在要求裝潢公司開立發票時,可以將品項命名為容易判定的可扣抵項目,例如:將系統櫃改列為固定式衣櫃;將塑膠地板鋪設改列為地板鋪設工程…等,但仍須注意,一切還是以稽徵機關的裁量認定為主,並切勿開立不實發票。
開立不實發票會有怎樣後果?
若為了使裝潢費可以抵稅,聯合裝潢業者開立不實發票,根據台財稅第780195193號的解釋:「虛開或非法出售統一發票之犯行,應視情節依刑法偽造文書罪、詐欺罪及稅捐稽徵法第41條或第43條規定辦理。」若被檢舉或遭稽徵機關舉發開立不實發票,不僅會有刑事責任,還會被以最高稅率補徵稅金,再處以罰鍰。
看完以上整理,您是否對房地合一稅,以及裝潢費如何抵扣稅額有更深入的了解了呢?納稅是國民應盡的義務,想要抵稅,提醒您,務必請裝潢公司開立符合規定的合法發票!PRO360整合全台上千家經驗豐富且專業可信賴的裝潢公司,若您需要室內裝潢,歡迎點擊【免費取得報價】提出室內裝潢需求,讓專業可靠的室內裝修團隊協助您在裝潢中取得合法的裝潢發票,讓您輕鬆節省稅金!