農地過戶給子女免稅攻略，合法節稅方式全解析

農地過戶給子女的3種方式

農地移轉給子女，主要可透過贈與、繼承及買賣3種方式進行，以下將為您分別整理每種方式的應注意事項及過戶流程：

農地贈與

農地贈與通常指的是父母在生前將農地贈與子女的行為，透過贈與，農地所有權人可在生前預先安排財產分配，避免日後繼承時發生爭議。

此外，父母將農地贈與子女時，只要符合特定條件，便可免徵贈與稅，達到合法節稅的目的。

農地贈與流程

以下將為您整理農地贈與流程：

1. 申請土地、建物謄本（各地政機關或公所）及房屋評定現值表（於稅務局申請）
2. 贈與雙方共同填寫贈與移轉契約書1式2份
3. 至農地所在的財政稅務局以「贈與」方式申報土地增值稅、契稅，並按契約書所載權利價值千分之一加貼印花稅票於贈與移轉契約書正本
4. 至贈與人戶籍所在地的國稅局申報贈與稅
5. 待所有稅款完稅後，向不動產所在地的地政事務所辦理贈與轉移登記

另外，以下也為您整理農地贈與過戶時應附的文件：

• 土地登記申請書：可向地政事務所索取或於地政事務所網站下載
• 贈與移轉契約書：應包含贈與人與受贈人的姓名、身分證字號、贈與標的...等資訊
• 贈與人及受贈人身分證明文件、印鑑證明、戶籍謄本
• 土地所有權狀
• 農業主管機關核發之農業使用證明書（申請贈與稅免稅用）
• 契稅繳納收據或免稅證明書：需向稅捐處申報契稅並取得
• 贈與稅繳清或免稅證明書：需向國稅局申報贈與稅並取得

農地繼承

農地繼承指的是農地所有權人過世之後，由法定繼承人根據民法規定或遺囑繼承農地的行為。若農地符合「農業使用」的條件，繼承人可依據《遺產及贈與稅法》的相關規定申請免徵遺產稅。

但若繼承程序涉及多名繼承人，且原所有權人並未有遺囑明確聲明繼承方式，則需依照民法繼承順位及應繼份分配。

農地繼承流程

以下將為您整理農地繼承流程：

1. 申請除戶證明書：繼承人應備齊死亡證明、被繼承人戶口名簿、被繼承人及其配偶身分證，至被繼承人戶籍所在地戶政事務所申請除戶證明書，以證明被繼承人已經過世。
2. 查調被繼承人財產/所得及贈與資料：繼承人可透過國稅局及地方稅稽徵機關，查調被繼承人的不動產、動產、銀行存款、股票、債券...等財產、所得及贈與資料，確定繼承財產的範圍和總價值。
3. 申報遺產：繼承人應於被繼承人死亡的次日起6個月內，向被繼承人戶籍所在地國稅局申報遺產稅，若有正當理由不能申報，可於期限內申請延長3個月。
4. 查欠地價稅/房屋稅：繼承人在土地繼承過戶前，可以持遺產稅繳清證明書、免稅證明書、不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書，至地方稅稽徵機關確認被繼承人的土地或房屋沒有欠繳地價稅和房屋稅
5. 申請印鑑證明：繼承人在辦理產權移轉登記前，需向戶籍所在地的戶政事務所申請印鑑證明，用以證明繼承人真實身份。若申請人為初次請領印鑑證明，則限定只能由本人親自申請；若非初次申請者，可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書。
6. 辦理產權移轉登記：繼承人需攜帶必要文件向地政事務所申請產權移轉登記，登記完成後，繼承人就會正式成為土地的新所有權人。

以下為辦理產權移轉登記時所需的文件：

• 土地登記申請書
• 登記清冊1份
• 繼承系統表1份
• 土地、建物所有權權狀
• 被繼承人除戶戶籍資料1份，及全體繼承人現戶戶籍資料各1份
• 提供遺產稅繳清證明書、免稅證明書、不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書，並提供正本及影本各1份
• 申請人身分證正本、印章
• 代理人身分證正本、印章
• 欲辦理分割繼承者，須另檢附全體繼承人之印鑑證明及遺產分割協議書正、副本各1份（須先完成印花稅繳納）

農地買賣

農地買賣是指父母將農地出售給子女，子女支付金錢取得農地所有權的行為，雖然是「買賣」但事實上父母通常會以低於市場行情的價格出售給子女，因此子女需繳納的稅金較低，但相比贈與及繼承，仍需支付較多稅金。

農地買賣流程

以下將詳細說明農地買賣過戶的流程：

• 簽訂買賣契約：買賣雙方應先議定買賣標的、金額、付款方式、過戶時間...等交易細節，並簽訂書面契約，簽約後買方應交付30％的訂金，賣方則應提供權狀及相關證件給買方；若委託代書辦理，則應額外簽署契約書。
• 申請農地農用證明：農地買賣規定賣方需提供農業用地的農用證明，因此買賣時通常須先向當地鄉鎮市區公所申請「農地農用證明」，申請所需時間約2週。
• 辦理土地鑑界及測量：申請農用證明後，賣方也必須向地政事務所申請土地鑑界及測量。
• 準備過戶文件：買賣雙方備妥土地過戶所需文件。
• 繳納稅費：完成鑑界後買方須繳納契稅、印花稅...等相關稅費，及申報土地增值稅並取得免稅證明；此外，稅金繳付完成後，買方也應支付第二階段款項（通常為買賣價格的50%）。
• 向地政事務所申請土地所有權移轉登記：備妥相關文件及稅費繳納證明，向土地所在地之地政事務所申請過戶。
• 買賣完成：經地政事務所審核通過後，買方便可領取新的土地所有權狀，此時買方也應支付最後20%的尾款，待尾款繳納完成，並與代書簽立結案書，完成實價登錄申報，即完成農地買賣過戶流程。

農地過戶要繳稅嗎？

農地過戶是否要繳稅，需依照農地過戶方式而異，通常若是贈與或繼承，只要滿足農用規定、5年內不得移轉...特定條件，即可免除贈與、遺產及土地增值稅。以下將為您分別整理農地過戶時，各項稅賦的免稅條件：

農地贈與稅免稅條件

農地贈與若要免徵贈與稅，依照《遺產及贈與稅法》規定，需滿足以下要件：

• 受贈對象為配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姐妹或祖父母...等民法規定繼承人
• 農地必須取得農業用地作農業使用證明書
• 農地或贈與直系血親的農地在所有權移轉的5年內，需將農地繼續作為農業使用，且不得將土地移轉或變更（包括：出售、交換），若違反限制會被追繳原本免徵的稅賦

土地增值稅免稅條件

依據《土地稅法》規定，作農業使用之農業用地移轉給自然人，且符合以下4項要件時，得申請不課徵土地增值稅：

• 轉移對象需為自然人，才可以申請不課徵土地增值稅
• 農地需做農地使用
• 農地必須取得農業用地作農業使用證明書
• 申報土地移轉現值時，需於土地現值申報書上註明「農業用地」字樣，再提出申請不課徵土地增值稅

遺產稅免稅條件

依據《遺產及贈與稅法》規定，由繼承人或受遺贈人繼承的農業用地，只要符合以下要件即可免徵遺產稅：

• 受贈對象為配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姐妹或祖父母...等民法規定繼承人
• 農地必須取得農業用地作農業使用證明書
• 農地或贈與直系血親的農地在所有權移轉的5年內，需將農地繼續作為農業使用，且不得將土地移轉或變更（包括：出售、交換），若違反限制會被追繳原本免徵的稅賦

所得稅免稅條件

依所得稅法第4條第1項第16款規定，若農地是105年度以前取得的農地，交易可免納綜所稅；若是105年後取得的農地，只要符合不課徵土地增值稅的規定，還可以再免徵房地合一稅。

需注意的是，滿足以上條件後，農地交易雖可免徵所得稅，但交易農地上的農舍仍須就房屋部分計算財產交易所得，並併入該年度綜合所得稅總額課徵。

農地過戶可以自己辦嗎？

可以，只要根據過戶方式備齊相關文件，即可自行辦理農地過戶，但農地過戶所涉的法令、文件及稅務申報流程相對複雜，若要申請免稅，還需向不同機關申請證明文件，確保符合所有免稅條件。

若您不熟悉地政法規或稅務申報流程，自行辦理農地不僅需要花費大量時間與精力，甚至可能因資料不齊全或程序錯誤導致無法成功免稅或完成農地轉移，因此建議您可找尋專業代書協助辦理。

子女不是農民也可以接受農地贈與嗎？

可以，子女不是農民也可以接受農地贈與，因為農地贈與流程中最重要的是確保農地用地作農業使用，且符合相關免稅規定，便可免徵相關稅賦並完成贈與移轉。

農地贈與要繳稅嗎？

農地贈與可免繳贈與稅及土地增值稅，但前提是必須符合「農地用地作農業使用」並取得「農業使用證明書」，且受贈人在5年內不得移轉該農地或將其作為非農業使用。需注意的是，若農地不符合農業使用，或未取得證明，則可能會被追繳原本免徵的贈與稅及土地增值稅。

此外，根據《遺產及贈與稅法》的規定，作農業使用的農業用地贈與民法第1138條所定繼承人，可以不計入贈與稅免稅額，獨立於贈與總額之外，因此若您希望將農地過戶給子女，建議可採贈與方式操作，增加每年贈與操作的彈性。

如何辦理農地贈與？

辦理農地贈與時，贈與雙方需先共同填寫贈與移轉契約書1式2份，並向鎮公所申請農地農用證明，再分別向稅務局申請免徵土地增值稅、國稅局申請免徵贈與稅，待完稅後便可向地政事務所申請所有權移轉登記。

農地過戶就找專業代書！

農地過戶涉及地政、稅務、民法...等多重法規規定，若您不熟悉過戶流程或法規規定，不僅可能無法成功免稅，更可能導致轉移失敗。因此，建議您無論是農地贈與、農地繼承或農地買賣，皆應尋求專業代書的協助，專業代書具備豐富的農地過戶經驗，能根據您的家庭狀況與稅務考量，建議最適合的農地過戶方式，並協助您準備及申請過戶所需的文件，甚至代辦過戶流程，確保您能合法享有農地移轉的免稅優惠，成功完成農地過戶。若您正在尋求專業地政士/代書協助處理農地過戶，只要點選【立即取得報價】，並回答幾個簡單的問題，稍待片刻便有專業地政士/代書與您聯繫洽談，過程方便快速！