一樓老屋改建店面要多少錢？咖啡廳、工作室商用裝潢預算

一樓老屋改建店面一坪要多少錢？

一樓老屋改建店面的工程費，依屋況與翻新程度約為$7萬~$20萬/坪，以下依改建程度整理一樓老屋店面的每坪參考預算與常見工程內容：

20坪一樓老屋改建要準備多少預算？

20坪一樓老屋改建的工程預算約為$100萬~$400萬以上，實際金額取決於屋況與改建程度，以下依前述每坪單價，試算20坪空間的工程費：

哪些因素會讓商用老屋改建更貴？

最常提高商用老屋改建預算的原因包括：原始屋況不佳、前後業種差異、設備用電需求以及排水與施工條件受限，以下整理常見的加價因素：

• 原始屋況不佳：房屋若有漏水、壁癌、鋼筋鏽蝕、地坪下陷或白蟻問題，必須先完成修復才能後續裝潢
• 原用途與新業種差異大：若原本是一般辦公室，後續改成大量使用水電的咖啡廳，通常需要重新規劃給排水、電力與設備位置
• 既有用電容量不足：商用冷氣、咖啡機、烤箱、製冰機與熱水設備的耗電量較高，可能需要增加專用迴路或另外申請提高用電容量
• 廚房或廁所大幅移位：用水區距離既有排水位置越遠，管線配置、地坪墊高、防水與泥作費用通常越高
• 門面與外部工程較多：若需要更新大面玻璃、鐵件、外牆、騎樓或招牌，相關工程費用應另外納入預算
• 施工條件受到限制：店面若位於狹窄巷弄、缺乏卸貨空間，或受到鄰居、管委會及施工時段限制，可能增加搬運、清運與人工成本

商用老屋改建預算包含哪些項目？

完整的商用老屋改建預算通常包含：現場勘查與設計、法規申請、拆除清運、基礎修繕、水電空調、室內裝潢、門面招牌、營業設備及工程備用金，以下整理商用老屋改建的主要預算項目以及比較報價時應確認的內容：

設計、監工與工程管理費

商業空間設計費用約$3,000~$6,000/坪，需要整合顧客動線、員工作業流程、設備尺寸、收納需求及機電配置，實際費用仍會受到空間坪數、設計複雜度、圖面數量及服務範圍影響。

拆除、清運與老屋基礎修繕

店面拆除與清運費約$10,000~$30,000/坪，實際價格會受到拆除材質、工程範圍、廢棄物數量、樓層位置及搬運條件影響，報價時應確認是否包含：施工保護、人工搬運、清運車次及合法廢棄物處理，避免將拆除與清運拆成多筆追加費用。

水電、空調與營業設備

商用空間的水電需求通常比住宅複雜，咖啡廳需要同時評估咖啡機、製冰機、冰箱、烤箱、熱水器與商用冷氣的用電負載並規劃吧台進排水、清洗區、設備散熱及廢水排放。工作室雖然未必需要餐飲設備，仍可能需要較多插座、網路、監視器、獨立空調或隔音設備。

室內裝潢、門面與活動家具

室內裝潢費通常包含天花板、牆面、地坪、照明、吧台及固定櫃體，固定櫃體、燈具、插座與設備管線彼此相關，報價單應列明材料品牌、型號、尺寸、數量及安裝範圍。

法規申請、保險與工程備用金

商用老屋是否需要辦理室內裝修審查、用途變更、消防或招牌相關程序，會受到建築用途、營業類型、工程內容及所在地規定影響，建議應在承租、簽約或設計初期確認，不能等施工完成後才處理。

商用老屋改建和一般住宅翻新差在哪？

商用老屋改建比一般住宅翻新更重視營運動線、設備負載、材料耐用度與法規要求；住宅翻新以家庭成員的居住舒適、收納需求與生活習慣為核心，以下從各面向整理商用老屋改建與一般住宅翻新的差異：

不同營業用途的裝潢重點有何不同？

不同業態的工作流程、設備條件與顧客需求不同，以下整理常見商業空間的裝潢重點：

• 咖啡廳、甜點店：應優先規劃吧台作業動線、設備用電、進排水、換氣排煙、清洗區及座位舒適度
• 服飾店、選物店：應優先規劃門面、櫥窗、展示照明、庫存收納、試衣空間及防盜設備
• 美容、美甲工作室：應優先規劃隱私、給排水、熱水、照明、通風、儀器用電及用品收納
• 攝影或設計工作室：應優先規劃網路、燈光控制、隔音、彈性隔間、工作區配置及器材收納

老屋原有特色可以保留嗎？

老屋原有的材料與歲月痕跡可以保留，但保留不代表完全不處理，舊木料、磚牆、磨石子、裸露天花板與既有管線，在納入設計前都應先確認安全性與維護狀況。

開工前要確認哪些法規與申請？

開工前應先確認土地使用分區、使用執照、變更使用、室內裝修、消防、無障礙及招牌...等規定，公司或商業登記、稅籍登記與食品業者登陸則多屬開業前程序，應提早確認辦理資格與時程，以下整理商用老屋改建前應確認的主要事項：

土地使用分區與使用執照

應確認土地使用分區是否允許預定的營業項目並查閱使用執照登載的建築物用途。實際營業內容若與原核定用途不同，除了要確認土地使用規定，可能還涉及建築物使用類組與變更使用程序。若尚未簽訂租約，可先請房東提供下列建物資料，以利建築師或相關專業人員評估：

• 使用執照及核准平面圖
• 建物登記謄本或建物所有權狀
• 既有室內裝修或變更使用文件
• 過去漏水、結構及公共管線維修紀錄
• 公寓大廈規約或相關使用限制

是否需要辦理變更使用

若原使用執照核准用途與預定營業用途不一致，應先請建築師或相關師傅判斷是否涉及建築物使用類組變更，建築物變更使用若需要施工，主管建築機關可先核發同意變更文件；工程完成後，還需申請竣工查驗，經確認與核准圖說相符後，才會核發變更使用執照或相關核准文件。用途變更可能連帶影響下列項目：

• 防火區劃與分間牆
• 出入口、走廊及避難路線
• 消防安全設備
• 停車空間
• 無障礙設施
• 廁所、通風及其他使用標準

室內裝修圖說審核與竣工查驗

商業空間若屬供公眾使用建築物，或屬主管機關認定有必要管理的非供公眾用途使用建築物，其室內裝修應依《建築物室內裝修管理辦法》辦理，一般程序為先申請圖說審核，取得主管建築機關核發的許可文件後再施工；完工後還要申請竣工查驗及室內裝修合格證明。

消防安全設備與防火避難

消防安全設備與建築物防火避難雖然都與安全有關，消防安全設備可能包括：滅火、警報、避難及其他依法應設置的設備；防火避難則涉及防火區劃、走廊、出入口、樓梯、避難距離及裝修材料...等建築規定。老屋常見的安全問題包括：後門封閉、逃生出口被鐵窗阻擋、走道堆放物品，以及為增加座位而壓縮必要通道，設計時應先保留合法、安全且可持續維護的避難路徑，再安排座位、櫃體與設備。

無障礙設施

商業空間是否需要新設或改善無障礙設施，應依建築物使用類組、樓地板面積、取得建造執照的時間、變更使用內容及既有設施狀況判斷，可能需要檢討的項目包括：入口高低差、坡道、室內通路、出入口、廁所、昇降設備及停車空間，若店面入口有階差、門寬不足、廁所空間狹小或通道受到既有結構限制，應在平面設計階段一併檢討，避免完工後才重新拆改。

招牌、外牆、雨遮與騎樓施工

招牌設計不應等到室內工程完成後才確認，依中央規定，設置招牌廣告或樹立廣告原則上應向直轄市、縣市主管建築機關，或其委託的專業團體申請審查許可；達到特定規模者，還可能需要一併申請雜項執照。若工程涉及外牆開口、大門、窗戶、雨遮、鐵件或騎樓，也應確認是否影響建築物外牆、防火避難、公共通行或共用部分，建物若屬公寓大廈，還要確認公共外牆的使用權限，以及是否需依社區程序取得同意。

公司、商業、稅籍與食品業者登錄

公司或商業登記、稅籍登記與食品業者登錄，多數是開業前應完成的程序，應在承租與設計階段先確認預定營業項目能否在該地址辦理登記，以及是否需要先取得其他主管機關許可。依《商業登記法》，一般商業應在開業前辦理登記；若經營的業務依法須先取得目的事業主管機關許可，則應先領得許可文件，才能申請該項商業登記，咖啡廳、甜點店及其他食品業者若屬中央主管機關公告的類別與規模，應完成食品業者登錄後再營業，若同時從事其他依法須取得許可或登錄的業務，也應另向相應的目的事業主管機關確認。

開工前的確認順序

為避免簽約後才發現場所無法合法使用，建議依下列順序核對：

1. 確認預定營業項目與實際營運內容
2. 查詢土地使用分區、使用執照與核准圖說
3. 判斷是否涉及變更使用與無障礙改善
4. 確認室內裝修、消防及招牌申請程序
5. 完成設備清單與施工圖說，再申請相關審核
6. 取得依法應有的許可文件後再開工
7. 完工後完成竣工查驗、開業登記及業別相關程序

可以一邊申請營業登記、一邊裝修嗎？

可以，但必須先確認營業場所的合法性，以及工程是否需要取得裝修或消防相關許可。公司或商業名稱預查、設立登記文件及稅籍登記資料，可以依個案在設計或施工期間同步準備；若工程依法需要申請室內裝修許可，則應先取得主管機關核發的許可文件，再進行相關施工，以下整理較安全的辦理方式：

選址與簽約前：先確認場所能否合法使用

選址時應查詢土地使用分區、使用執照登載用途，以及預定營業項目是否符合相關規定。不能只因為一樓有臨路門面、前一位承租人曾經開店，或該地址可以申請統一編號，就認定場所一定能合法經營。

設計階段：確認申請項目與設備條件

完成初步屋況檢查後，應先整理營業流程與設備清單，再進行平面配置。咖啡機、製冰機、烤箱、冷氣及其他商用設備的尺寸、電壓、用水量與散熱條件，都應在施工圖定稿前確認。

開工前：取得依法需要的許可文件

若工程需要申請室內裝修、變更使用或消防圖說審查，應先完成送件並取得依法要求的文件，再安排拆除、隔間、天花板與相關工程；若室內裝修涉及消防安全設備變更，應於施工前取得當地消防主管機關的審核合格文件，不能等到工程完成後才補辦。

設計與施工期間：同步辦理設立登記

確認場所原則上可供預定用途使用後，可以同步進行公司或商業名稱及所營業務預查、準備設立文件，並依申請流程辦理公司或商業設立登記，經濟部的一站式系統可以整合名稱預查、公司或商業設立，以及稅籍登記等申請流程。

施工期間：依核准圖說施工並準備開幕

施工團隊應依核准圖說及約定內容施工，若施工期間需要變更格局、材料或消防設備，應先請負責的專業人員確認是否需要辦理設計變更，不能由業主或工班自行調整後再補件。設備規格已在設計階段確認後，施工期間可同步安排設備採購、運送、進場與安裝。人員招募、菜單測試、供應商洽談及 POS 系統設定等開幕籌備，也可以依預計開店時間同步進行。

完工後：辦理適用的竣工查驗

工程完成後，若個案依法辦理室內裝修申請，應依程序申請竣工查驗及室內裝修合格證明；室內裝修若涉及消防安全設備，消防主管機關也應依規定完成相關竣工查驗。

正式營業前：完成登記與業別程序

商業原則上應在開業前完成商業登記；依法須先取得目的事業主管機關許可的業務，則應先取得許可文件，再申請相關商業登記，咖啡廳、甜點店或其他食品業者若屬公告應登錄的類別與規模，也應完成食品業者登錄後再營業。

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