外牆拉皮費用、工法與優缺點總整理

為甚麼要做外牆拉皮？

建築物在經歷長時間的風吹日曬後，外觀會顯得斑駁老舊，除了影響都市景觀外，建築物外牆會因為結構老化而降低對室內的防護力，讓外界的雨水滲入室內牆面，造成室內漏水與壁癌，除了定期進行外牆清洗外，也可以進行外觀拉皮，讓建築外觀煥然一新。

_{▲外牆拉皮能有效改善房屋外觀}

外牆拉皮的好處

1.提升建築物的視覺質感

建築物外觀會隨著時間老化，此時可以藉由不同的外牆設計與材料，給老屋穿上新衣，以提升建築物的視覺質感，美化城市景觀。

2.解決外牆滲水

外牆滲水是室內漏水的主因之一，房屋外牆在經歷長期的日曬雨淋之後，外牆的防水層會因為風化與侵蝕而逐漸失去作用，當戶外下雨時，雨水就會經由外牆的裂縫滲入牆面，造成室內牆壁漏水，嚴重時更會引發壁癌，而外牆翻修拉皮後能修補外牆裂縫與防水層，有效解決外牆滲水的問題。

3.加強外牆結構

外牆出現裂縫除了會引發室內漏水問題外，也會影響房屋結構的強度，當地震來襲時，容易造成外牆磁磚剝落，嚴重影響行人安全，施作外牆拉皮工程後，除了可以改善房屋外觀，同時也修復並強化外牆結構，降低外牆剝落造成意外產生的機會。

4.提升房屋價值

需要進行老屋拉皮的公寓大廈因為外觀老舊，使房價與同地段的新成屋相比低廉許多，此時透過外觀的拉皮改造，能有效提升房屋價值，拉近與新成屋之間的房屋價差。

老屋拉皮費用包含哪些項目？

雖然老屋拉皮費用沒有公定價格，但可以透過費用的類別了解外牆整建工程費用包含的各項服務，以下整理外牆拉皮費用的收費項目供您參考。

1.外牆拉皮前置作業費

場勘費

由於每棟房屋外牆的劣化程度不同，會影響外牆拉皮的工程工法與工程難易度皆不同，整體工程款金額也會有所不同，因此廠商需先派人到案場場勘，作為後續規劃的依據，這個階段廠商會根據地區的遠近酌收金額不等的場勘費。

設計費

勘驗結束後，若您確認把案件委託給廠商並簽訂設計約後，廠商就會請外牆設計師依據場勘報告與客戶提供的原始建築竣工圖進行建築物的外牆設計與規劃，同時決定使用工法與建材。外牆設計費用一般會以坪數計費，大約介於每坪$6,000~10,000元之間。

建築規費

由於外牆整修必須在符合建築法規的前提下進行，因此需要向地方政府的建管單位提出申請外牆整建許可，這一階段需要支付相關建築規費。由於資料龐雜、程序繁複，不少屋主會委由專人代辦，代辦費用約從$10萬元起。要準備的文件包含：

• 外牆整建同意書：向各地方政府建管處申請。
• 建築物權利證明文件：包含建築物及土地登記簿謄本、建築改良物測量成果圖。若您的房屋是公寓大廈且有管委會組織，還要準備「區分所有權人會議」同意書。

此外，還需有合法的建築師簽證，以證明這項工程符合建築法規，是安全的合法建築。

2.外牆拉皮施工費用

假設工程費用

假設工程為業界的專業術語，包含施工期間為了保護行人安全與公共空間所暫時架設的各種防護設施，包含鷹架、施工圍籬、工寮、交通管制措施、塔吊等大型機器，以及對周遭空間的防污措施等，由於假設工程的項目眾多且皆有不同的計價方式，因此沒有標準價格，需要藉由現場場勘後才能預估費用。

工程費

工程費用則主要包含建材價格、外牆防水工程費用、與師傅的工資等，為外牆拉皮費用中佔比最高的部分。

間接工程費用

所謂間接工程意即工程期間所產生的無形費用，包含監工費、工程品管費用、保險費，或空汙防制費用等，一般會佔總工程費用的8~10%。

影響外牆拉皮費用的因素

外牆拉皮工法

外牆拉皮的施工工法是影響建築物外牆拉皮費用的主要因素之一，常見的外牆拉皮做法包含外牆磁磚重貼，使用外牆塗料、與鐵皮外牆三種方式，磁磚重貼工法是將舊的外牆磁磚清除，重新做好防水後貼上新的磁磚或石材等外牆板材，此種方式的耐用度最高，但費用也相對昂貴。

外牆塗料則是直接在外牆表面塗上特殊的塗料（如模仿石材紋路的仿石漆）來改造房屋外觀，同時達到防水抗污的效果，此種方式的工程費用較低。

鐵皮包板外牆則是在原有的房屋外牆外安裝鐵皮，過程與搭建鐵皮屋相同，在外牆上架設型鋼骨架後再封上浪板、企口板等鐵皮板材，以達到防護原有建築外牆與改善外觀的效果。

建材價格

除了施作工法外，建材價格也是影響工程款多寡的主因之一，以下為您整理外牆拉皮時常見的建材價格表供您參考。

_{*以上費用僅供參考，實際價格以廠商報價為主}

大樓住戶如何分攤外牆拉皮費用？

除了整棟都是私人產權的透天厝外，老舊的公寓大廈也是外牆拉皮工程的主要客群，由於公寓拉皮牽涉到所有住戶，一旦要進行外牆整修，就需要事先與所有住戶溝通，並徵求所有住戶的同意，費用也須由全體住戶分攤，而分攤費用計算方式主要可分成以「坪數占比」計算與按照「每坪單價」計算。

按「坪數占比」的計算公式為

（區分所有權人室內所有權狀坪數 / 大樓區分所有權人總所有權狀坪數）x 總工程費

意即以住戶所持有的室內權狀坪數占所有住戶的比例，作為分攤費用的依據。

例如總坪數為100坪，Ａ住戶有10坪，總工程費100萬，則Ａ住戶所要支付的費用為（10/100）x100萬＝10萬元

若Ａ住戶想知道一坪的費用，則「每坪單價」的計算公式為

每戶住戶分攤總費用／住戶室內所有權狀坪數

Ａ住戶的一坪費用為 10/10=1萬元

老屋拉皮補助如何申請？

老舊建築物除了會影響居住安全外，也會影響到城市外觀，因此現在地方政府為了美化都市景觀，與提升居住安全，提供老舊房屋外牆拉皮整建補助，老屋拉皮補助會根據不同地區而有所不同，以台北市為例，只要屋齡超過20年的合法建築物都可以申請，補助金額為總工程經費之50％，以300萬元為上限，並以棟為單位申請，然而要注意的是除了上述規範外，建築物本身必須沒有任何違建，才能通過補助審查，若想知道各地的補助辦法，可以上各地方政府建管機關的官網查詢。

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