土地糾紛處理

房屋買賣糾紛、土地糾紛案件等不動產糾紛可以尋求下列四個管道處理：

1.申請調解：由「鄉鎮市區調解委員會」或「法院調解委員」居中協商，鄉鎮市調解委員會調解成立並經法院核定後，效力與法院判決相同可強制執行；法院調解委員調解成立，則調解筆錄即有相同於法院判決之效力，不需額外經法院核定。

• 鄉鎮市區調解委員會
• 房屋所在地之地方法院

2.申請調處：調處同調解，但只有「不動產」相關糾紛適用調處，調處會由調處委員依據資料、當事人意見予以裁處，主動做成調查結果並書面通知當事人，不具有強制執行效果。

• 直轄市不動產糾紛調處委員會
• 縣(市)不動產糾紛調處委員會

3.提起訴訟：您可以直接向法院提起訴訟，法官會根據雙方所呈資料、證據以及言詞辯論判定糾紛結果。

• 各行政區域法院

4.律師、法律事務所：您可以向專業不動產律師、土地律師諮詢您所遇到的法律糾紛，由專業律師提供您相關建議或協助您處理糾紛。

土地糾紛律師服務

申訴、調解結果都需要雙方同意才具有法律效力，因此當您申訴不成或是對調解結果有疑慮，在同意調解前可以先向律師諮詢是否為合理的判決；若是對方不同意而需要進到訴訟程序，也可以向律師尋求後續的協助，具有豐富實務經驗、法律知識和具有專業團隊的律師事務所、土地糾紛律師能為您提供下列法律服務：

・土地相關法律諮詢

土地糾紛律師可以就土地相關法律問題提供專業意見和法律諮詢。透過解釋土地法規和法律程序幫助您了解自身的權益和義務，並根據您所遇到的糾紛狀況給予處理方式的建議，若您有土地相關的交易，也可以向律師諮詢合約的擬定，土地糾紛律師可以協助撰擬、審閱土地相關合約，例如：租賃合約、土地轉讓合約等，確保您的合約條款符合法律要求，最大程度地減少合約爭議與潛在風險。

・土地糾紛處理

若您陷入土地糾紛中，土地糾紛律師可以代表您參與談判、調解或訴訟，為您準備相關文件、蒐集證據和提供您最佳訴訟策略，並在解決法律糾紛的過程中協助您瞭解法律程序，保障您的權益以為您爭取最佳利益。

土地糾紛訴訟程序

土地糾紛屬於民事訴訟，採三級二審制，訴訟程序如下：

1. 起訴：提告的一方要撰寫起訴狀，將起訴狀遞交法院後由法院受理，若起訴資料有缺失需補正，而性質特殊、案件金額小或簡易案件則會強制安排法院調解，進入調解程序。
2. 審理：法院成功受理案件後會進入「整理事件爭議」以及「調查證據」的準備程序，準備程序後會接著進行雙方辯駁的辯論程序。
3. 判決：審理程序結束後法官會依法判決，若原告或被告有一方不服判決可上訴。

土地糾紛訴訟所需時間

土地訴訟一審約需要半年以上時間，依照各個案件狀況不同所需時間長短也會不同，若是較簡易的案件可能只需要2-3個月，若案情複雜、牽涉當事人眾多或是牽涉較高的金額，則可能需要6-12個月甚至更久。

常見土地糾紛案例與問答

土地糾紛牽涉土地與地上物（房屋、棚架、植栽等），案例類型眾多，下面為您列出常見的土地糾紛案例與常見問答：

一般土地買賣糾紛

若是在土地交易後買方發現有部分土地遭到鄰居的房屋佔用，要求鄰居返還土地時被對方要求支付補償金，買方可以向法院主張賣方應負「瑕疵擔保責任」，要求賣方解決土地被佔用的問題，若賣方無法解決，可以主張解除土地買賣契約或要求賣方減少土地價金並返還先前溢付的金額。

土地買賣糾紛詐欺

土地買賣通常會涉及高額的金錢往來，若賣方在交易時刻意隱瞞重大資訊可能會構成「詐欺」，像是買方在鄉間購買土地欲作為興建自住別墅之用，但購買後才得知土地為農用地，不可興建建物，且土地裡埋有輻射性廢棄物，不但無法興建農舍也無法利用該土地，賣方即涉及詐欺，買方可要求解除買賣契約或請求損害賠償。

拆屋還地糾紛

他人未經地主同意任意佔用土地都可以請對方停止侵佔並將土地回復原狀，若您的土地遭他人加蓋房子、堆放物品、種植作物、停放車輛或隔壁鄰居將房屋越線蓋至您的土地上...等不法佔用情形，可要求對方將地上物拆除、搬遷以將土地回復原狀，另外，地主也可請求對方支付佔用期間的租金。需要注意的是，若您在知情後多年都未表示反對，或房屋越界僅佔用一小部分且拆除會破壞房屋主要結構，法院通常會判決僅需支付租金而無需拆除。

共有物分割糾紛

共有土地分割相當容易發生糾紛，是因為共有物不見得能完全均分，因此在分割時總會有意見不合的情況，例如：A、B、C 共有一座山，在分割前三人各自擁有的土地分佈於山上的每一處，此情形稱為各自的「應有部分」，但這是一個抽象的概念，山頭的三分之一屬於A、三分之一屬於B、三分之一屬於C，而山腰、山腳也都是如此，而當A要使用山腰種植作物時，該區域是三人共有因此必須靠「分割」或是「分管協議」處理，分割是直接明定各個區塊的持有人，而分管協議則僅限於使用權，也就是説若將土地「分割」便終止三人「共有」一座山的關係，因此A分得山腰後可使用山腰的土地，但也只擁有山腰的所有權，山頭和山腳則為其餘兩人所擁有；若是經由「分管協議」處理，A則取得山腰的使用權，但仍擁有整座山不限區域、三分之一的所有權，B、C也各自擁有整座山不限區域、三分之一的所有權，而山腰則是由A使用並協助管理，B和C仍有所有權，但三人已協調由A使用，所以B、C要使用山腰，實際上要再次由三人共同協商、重新分配使用範圍。

若您的土地為多人共有，可以訂定分管契約以約定管理辦法、使用效益分配等事項，有利於共有人有效管理及利用共有物。

借名登記糾紛

若您將不動產土地登記於他人名下，日後土地使用、買賣產生爭議時，法官會依照「購買或貸款的資金由誰支付？」、「借名登記的理由是否合理？」、「不動產的管理處分實際由誰處理？」、「若有使用水電、管理費，實際支出的是誰？」、「誰擁有土地所有權狀？」...等實際情形判斷不動產土地的所有權，再依照案情做判決，舉例來說：甲將土地借名登記在乙的名下，乙擅自將土地販賣給不知情的丙，法官會依證據了解土地所有權歸屬後判決乙和丙的土地買賣是否有效，或是乙要賠償多少金額給甲和丙。

土地被佔用如何處理？

土地佔用大多發生在有公共區域的大樓公寓，若遇上住戶未經其他住戶與管理人同意下佔用土地，可以要求對方拆除、撤除土地上的物品或建物，另外還可要求對方返還佔用土地期間相當於租金的賠償金額。

如何確定土地歸屬權？

您可以從土地登記簿、地籍圖等土地證明文件確定土地歸屬權，若對於土地歸屬有爭議，可以向當地的土地管理機關或法院尋求協助。