物業管理

物業管理公司提供的服務主要可分為行政事務管理、安全管理、環境清潔、設備維護申報與生活服務5大領域，以下將詳細說明：

1.行政事務管理

物業管理公司會協助社區進行的行政事務包含*區分所有權人會議決議執行、會務報告、年度財務規劃、公共意外險投保、住戶意見處置與水電費控管...等。

_{*區分所有權人會議：簡稱區權會，區分所有權人即房屋的所有人。}

2.安全管理

安全管理服務包含門禁管理、停車場管理、定時監控巡邏、防災與緊急事故處置...等，但保全屬於特許行業，物業公司不能直接派任保全人員至社區服務，因此通常是由物業公司轉聘保全公司；或物管公司負責人分別成立物管公司與保全公司，由同一負責人提供物業管理與安全管理服務；或是由物業公司合資成立（或入股）保全公司，並分別和社區管委會簽約，才能提供合法的安全管理服務。

3.環境清潔

環境整潔會直接影響社區的美觀與住戶的居住舒適程度，因此維持環境的清潔也是物業管理公司的重點服務項目之一，包含：病媒防治消毒、公共環境清潔、大樓水塔清洗、大廳水晶燈清潔、園藝植栽照護、外牆清潔、垃圾清運與蓄水池清洗...等。

4.設備維護與申報

根據建築物公共安全檢查簽證及申報辦法與消防安全設備檢修及申報辦法，社區需要定期進行公安申報與消防檢修申報，此外還需要定期進行發電機、電梯、充電樁、空調主機、洗窗機、電氣設備...等設備的保養維護與申報工作。

5.生活服務

生活服務主要包含社區節慶活動辦理與紀錄、包裹代收、協調住戶糾紛...等事項，若社區設有游泳池、健身房、SPA、卡拉OK或圖書館，這些設施的保養維護與軟硬體更新也可以交由物業管理公司辦理。

管委會自行管理 vs 聘用物業管理公司

根據公寓大廈管理條例，社區住戶需要選出管理委員並成立管委會，管委會內至少需要有主任委員、財務委員與監察委員各一人，其他委員若干人，如果社區是由管委會自行管理，可能需要選出多位管理委員（例如：設備委員、安全委員...等），才能維持社區的運作；如果委任物業管理公司處理社區事務，不只能精簡管理委員之人數，也可以提升社區事務的執行效率，減少頻繁召開會議對於住戶造成的心力勞動。

如何挑選合適的物業公司？

除了比較物管公司的資本額、證照數量、有無加入物業管理工會與物業管理公司費用，您也可以根據以下3個面向，評估物業管理公司是否符合您所在社區的需求：

1.人員管理方式

• 整體組織架構
• 保全人數、巡邏頻率與輪班時間
• 清潔人員數量與清潔頻率
• 人為疏失的賠償方式

2.作業處理流程

• 包裹與掛號信收發管理
• 公共設施管理
• 社區公告或法規之宣達
• 住戶糾紛處理
• 竊案或其他案件處理

3.活動與緊急狀況之支援

• 活動辦理：中秋節、中元普渡、聖誕節活動是否會提供人員與設備支援？
• 防颱防災：颱風或水災時是否會提供沙包或抽水機？
• 競賽參與：是否願意協助辦理優良公寓大廈、社區綠美學等競賽？

社區物業管理聘用流程

當社區管委會改選交接後，新任主委需要與物業管理公司換約，建議採用重新招標方式，避免產生爭議。通常社區聘任物業管理公司會採*最有利標，流程如下：

1. 管委會對外公告投標資訊
2. 投標物業管理公司現場勘查
3. 雙方面談
4. 管委會評選與決議
5. 議價與簽約
6. 公告招標結果

投標資訊應包含：社區戶數與樓層、公設數量與現況、投標資格、雙方權利義務、企劃書內容與格式、評選辦法、現場勘查時間、投標期限、社區內部審查日期與優勝議價方式...等資訊，以利物業管理公司提出最合適的合約方案。

_{*最有利標：決標方式可根據評選方式分為「最低標」和「最有利標」2種，最低標是以價格為唯一考量，不列入其他因素，適合較單純的工程或服務項目；最有利標則是將品質、服務範圍等綜合因素列入評選標準，適合較複雜的工程或服務項目。}

物業管理人員需要持有哪些證照？

根據公寓大廈管理服務人管理辦法，物業管理人員可分為事務管理人員與技術服務人員2種，技術服務人員可再細分為防火避難設施管理人員與設備安全管理人員2類，合格的物業管理公司應有事務管理人員4人以上與技術服務人員4人以上（技術服務人員不可為同一類），無論是物管公司派任或自聘的社區經理（俗稱總幹事），至少需要持有事務管理人員認可證。

社區總幹事和物業管理公司有什麼不同？

社區總幹事的正式名稱是社區經理，屬於物業公司下統籌社區服務的職位，亦可用於稱呼不隸屬物業公司的專業人士（自聘），自聘總幹事提供的服務內容與物業管理公司相同，但適合公設較少的小型社區管理與維護工作；如果是管理公設較多的大型社區，建議聘任經驗豐富且人手充足的物業管理公司。