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地政士/代書

黃〇婷

彰化縣員林市

服務類型：繼承登記

6/15

地政士兼職

顧問

Contractor 工作

1. 沒有 2. 彰化縣,員林市

描述： 1. 您與弟弟共同繼承房產後，若再購置第二間房，**確實可能影響貸款利率與成數**。關鍵在於銀行對「持有房產數量」與「貸款用途」的認定，以下是具體分析與破解策略： --- ### **一、聯名繼承對二次購房的三大影響** #### 1. **房貸利率升高** - **首購利率**：通常1.94%~2.06%（青年安心成家等優惠）。 - **第二屋利率**：至少2.5%起跳（銀行視為投資客）。 - **關鍵認定**： > ✓ 只要您「名下已有房產」再購屋，即算第二屋（與弟弟聯名持有也算您名下一戶） > ✓ 繼承取得後30日內未處分即計入持有數 #### 2. **貸款成數下降** | 購房類型 | 首購成數 | 第二屋成數 | |----------------|----------|------------| | **一般住宅** | 最高80% | 最高70% | | **高價住宅** | 最高70% | 最高50% | #### 3. **取消寬限期** - 第二屋房貸通常 **不給寬限期**（需立即還本息），加重還款壓力。 --- ### **二、聰明解法：4招保住優惠利率** #### ✅ **策略1：繼承後立即「分割登記」** - 將共有房產過戶給一人（例如您取得全部產權，弟弟拿其他現金補償）。 - **優點**：您名下僅持有一房，弟弟買房仍享首購優惠。 - **操作**：簽署《遺產分割協議書》→ 地政事務所辦理產權移轉。 #### ✅ **策略2：購屋前先「贈與產權」給親屬** - 將您持有的1/2產權贈與配偶或子女（需繳**贈與稅**，但稅基低）： - 每人每年贈與免稅額$244萬 - 房屋評定現值×持分通常＜免稅額 - **效果**：您名下無房產，再購屋適用首購利率。 #### ✅ **策略3：用「信託登記」隱藏持有** - 將繼承房產信託給銀行管理，權狀註記「信託財產」。 - **優點**：多數銀行不計入個人持有房產數（需個案確認）。 - **費用**：信託管理費約$5,000~10,000/年。 #### ✅ **策略4：新購房掛「弟弟首購名義」** - 若弟弟名下無房，由他申請房貸（首購優惠）→ 您當保證人。 - **風險控制**：簽署《借名登記協議》並設定抵押權給您。 --- ### **三、二次購房貸款實戰技巧** #### 1. **選擇「繼承房產不計入」的銀行** | 銀行 | 寬容政策 | 聯絡窗口 | |--------------|------------------------|----------------------| | **土地銀行** | 繼承取得滿2年不計入 | 彰化分行 0********** | | **第一銀行** | 提供清償證明即可視同首購 | 員林分行 0********** | #### 2. **提高貸款成數秘訣** - 將繼承房產 **設定抵押** 給銀行（增值空間大者，可貸到鑑價120%）。 - 提供 **租金收入證明**（如繼承房出租），說服銀行認定收益房非第二屋。 #### 3. **利率殺價話術** > 「貴行若願給首購利率，我將轉入 > ✓ 年薪50萬以上的薪轉戶 > ✓ 300萬台幣定存 > ✓ 美元保單年繳$2萬」 --- ### **四、彰化在地資源推薦** #### 1. **貸款顧問** - **鴻安代書事務所**（彰化市）： 0********** （免費評估繼產融資）。 - **合庫菁英團隊**（員林分行）： 0********** （專攻第二屋優惠）。 #### 2. **稅務支援** - **國稅局彰化分局**： 0********** （諮詢贈與稅免稅額運用）。 --- ### **五、終極提醒：繼承後30天行動清單** ``` ******** id ******** LR A[繼承登記] --> B{是否自住？} B -->|是| C[立即遷入戶籍+辦自住稅率] B -->|否| D[簽分割協議] D --> E[贈與/信託/出售] E --> F[保首購資格] ``` > ⚠️ **地雷勿踩**： > - 勿在繼承後1年內出售（課**35%~45%房地合一稅**） > - 勿與弟弟聯名貸款購第二屋（兩人皆失首購資格） --- ### **結論** **「聯名繼承房產」本身不直接影響信貸條件，但「持有狀態」會觸發第二屋貸款限制。** 最快解方： 1. **產權分割給一人**（您或弟弟單獨持有） 2. **購屋前完成贈與/信託** 3. **善用土銀/一銀寬容政策** 若需《遺產分割協議書》範本或銀行利率試算表，我即刻提供。您值得用最小成本，換最大安居！

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