嘉義 民雄
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社會住宅依住宅法第3條第2款規定，指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租的住宅及其必要附屬設施，目前政府推動的社會住宅主要分為以下兩種：

• 新建：政府興建或獎勵民間興建社會住宅，以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。
• 包租代管：以活化及利用現有民間住宅，辦理租屋媒合，以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助。

政府採包租代管方式辦理社會住宅的理由如下：

• 為保障社會經濟弱勢者及無力購屋民眾的居住權利，增加住宅供給面資源，讓租屋成為購屋以外民眾的居住選擇方式之一。
• 包租代管除可活化及利用現有民間住宅外，並可減輕地方政府直接興建社會住宅的財政負擔，使政府提供的住宅資源能循環利用，照顧更多有居住需求的人。
• 按照住宅法規定，社會住宅應提供至少40%以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群，例如：身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭...等，也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。
• 現行住宅租賃市場上存在眾多問題，包含弱勢房客租不到適合的房子、租金價格過高租不起、承租的房子可能是違建或會漏水...等，房東也會因為租屋管理麻煩、容易有租屋糾紛，而寧願將房子閒置不出租。政府透過辦理社會住宅包租代管，除提供房東專業服務、保障租賃關係外，也協助弱勢房客解決租不到、租不起及租不好的問題

房東申請包租代管時，業者會就租賃住宅市場租金評定方式，以租賃住宅所在的直轄市、縣市，依國家住宅及都市更新中心公告最近一年度社會住宅包租代管租金水準區間表評定，每坪月租金超出該區間表的單位月租金區間上限者，或該表未規定租金水準區間的行政區，則依社會住宅包租代管出租住宅市場租金價格評定原則評定，或依不動產估價師認可及簽註意見來評定租金。

房東應為住宅所有權人，住宅所有權人可以為自然人或私法人（例如：公司）。

社會住宅包租代管計畫中的租賃住宅，出租人以自然人或私法人為限，並應符合下列規定，不符合者，直轄市、縣（市）主管機關將駁回其申請案：

1. 建物登記謄本、所有權狀影本、建築物使用執照影本或測量成果圖影本，應符合下列情形之一：

• 主要用途含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」、「宿舍」字樣或主要用途均為空白，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
• 非位於工業區或丁種建築用地之建物，其主要用途為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」或「零售業」，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
• 非位於工業區或丁種建築用地之建物，申請人出具主管建築機關核可作第一目用途使用及免辦理變更使用執照之相關證明文件者，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。

1. 不得為違法出租者。
2. 租賃契約的出租人，不得為包租案次承租人或代租案承租人的家庭成員或直系親屬。
3. 不得為社會住宅、合宜住宅、政府興辦之出租住宅或二十四小時住宿式機構。
4. 應以一門牌為一租賃住宅出租，不得分租。
5. 應設置住宅用火災警報器及滅火器，且出租人應於租賃期間對其進行維護；未設置者，最晚應於轉租契約或租賃契約之起租日起三十日內設置。但因特殊事由無法於該期限內設置者，出租人得書面敘明理由，向直轄市、縣（市）主管機關申請展延，展延期限自起租日起算，最長二個月，並以一次為限。
6. 有設置燃氣熱水器，且為屋外式熱水器者，該熱水器應裝設於建築物外牆，或裝設於有開口且與戶外空氣流通之位置；其無法符合者，出租人至遲應於轉租契約或租賃契約之起租日起三十日內，裝設熱水器排氣管將廢氣排至戶外，或將該熱水器遷移至屋外，或更換為強制排氣式熱水器、電熱水器或太陽能熱水器。但因特殊事由無法於該期限內符合者，出租人得書面敘明理由，向直轄市、縣（市）主管機關申請展延，展延期限自起租日起算，最長二個月，並以一次為限。
7. 市場每月租金不得超過社會住宅包租代管計畫規定的上限，市場租金上限及適用地區，依其門牌編定地址規定如下：

• 臺北市：每月$39,000。
• 新北市、桃園市、臺中市、新竹市及新竹縣：每月$35,000。
• 臺南市及高雄市：每月$29,000。
• 其他縣市：每月$22,000。

可以，但已出租中之住宅及承租中之房客，皆須符合「社會住宅包租代管第四期計畫執行要點」承租資格的規定，並由房東自行選擇加入本計畫之包租或代租方案後，由房東與業者或房客重新簽訂契約，相關辦理方式依房東擇定之方案規定辦理。

住宅每處每年以實際修繕金額核計，每處以門牌認定，每年以實際修繕金額核計，最高補助$10,000，最長補助三年，三年共計最高補助獎勵$30,000，並得逐年申請住宅出租修繕費用補助至契約終止日，修繕費用超過每年補助$10,000部分，則依民法及租約相關規定辦理。

房客身分不限定於弱勢族群，只要符合一定所得、財產以下及身分條件及就業、就學有居住需求的民眾就可以提出申請。另外，現任職務最高職務列等在警正四階以下或相當職務列等的基層警消人員，不受前述一定收入所得以下的限制。

1. 中華民國國民在國內設有戶籍，且符合下列規定之一：已成年、未成年，但已於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家。
2. 申請人及家庭成員均無自有住宅。
3. 申請人及家庭成員的所得及財產應低於住宅補貼對象一定所得及財產標準所定的每人每月平均所得、申請自建、自購住宅貸款利息補貼者動產限額及不動產限額。但遭受家庭暴力或性侵害需與相對人分居者，申請人得提出切結書或離婚訴訟等相關文件，切結不併入計算、審查家庭暴力或性侵害相對人及其配偶或直系親屬之年所得、財產、接受之政府住宅補貼。相對人的配偶或直系親屬，不包含申請人本人。
4. 申請人為在地服務現任職務之最高職務列等在警正四階，或相當於該職務列等以下之警消人員，不受「申請人及家庭成員之所得及財產應低於住宅補貼對象一定所得及財產標準附表一所定之每人每月平均所得」規定之限制。
5. 申請人或家庭成員依前點換居專案規定申請承租者，不受上述2.及3.規定之限制。但申請人或家庭成員申請換居之自有住宅與承租之租賃住宅或社會住宅，坐落於不同直轄市、縣（市）者，應符合上述3.申請自建、自購住宅貸款利息補貼者不動產限額之規定。
6. 申請時申請人及家庭成員均未接受政府其他租金補貼、政府其他住宅相關協助或承租社會住宅或承租政府興辦之出租住宅。但有下列情形之一者，不在此限：

• 申請人或家庭成員正接受政府其他租金補貼、政府其他住宅相關協助或承租社會住宅或承租政府興辦之出租住宅，經該申請人或家庭成員切結於起租日起自願放棄原租金補貼、其他住宅相關協助或停止承租社會住宅或政府興辦之出租住宅。
• 申請人或家庭成員同時為政府其他租金補貼或政府其他住宅相關協助方案申請人外之其他家庭成員。
• 整合戶或轉軌戶正接受三百億元中央擴大租金補貼。