新版房屋租賃契約書怎麼寫？帶您搞懂房屋租賃契約撰寫要點

租屋常見的五大爭議

內容完善的租賃契約可有效避免常見的租屋爭議，並減少後續發生問題的處理時間，因此建議您在擬定租屋契約時，務必確保避免以下5種常見的租屋爭議：

拖延繳交房租

若沒有擬定書面契約，房客便可能以「不知道繳交房租日期」、「不知道繳交房租金額」...等藉口遲繳房租；若房東與房客簽約時，明確規定房租金額、繳交日期及方式，當房客拒絕繳納租金或是延遲繳納租金時，房東便可根據租屋契約要求房客繳納租金，或是透過終止租約的方式維護自身權益。此外，房東若是有公證租約，更可憑藉公證書向法院聲請強制執行，快速討回房客積欠的租金。

隱瞞房屋狀況

許多房東出租房屋時會隱瞞屋頂漏水、地板破損、熱水器無法使用...等狀況，待房客反應後，房東又會辯稱是房客操作不當才造成房屋或設備損壞，或是在簽約前避重就輕，以模糊的敘述誤導消費者。

為避免上述狀況，建議房客與房東簽訂租屋契約前，務必詳細確認房屋及各項設備狀況，並將房屋狀況記載在租賃契約中，避免日後產生爭議。

房屋修繕責任歸屬

房屋修繕責任是房屋租賃中最常見的爭議，為避免房東推拖修繕責任或是房客惡意破壞房屋，建議雙方在擬定契約時可以明定修繕規則。

提前終止規定

無論是房東或房客想要提前終止租約，都有可能危及另一方的權益，因此在擬定租屋契約時，建議雙方應事先約定法定終止事由，例如：租賃物有瑕疵，可能危及承租人或其同居人的安全或健康時，承租人得終止契約。

押金歸還

租屋時房客通常需要先支付一筆押金給房東，若房客欠繳房租，或是房東在租約到期時點交房屋及設備時發現房客有損壞房屋的狀況，便會從租金中扣除相關費用；反之，若沒有房屋損壞、租金欠繳...等情況，房東便應歸還租金。

為避免雙方因租金歸還方式、金額及時間而產生爭議，建議在擬定租約時，應明確列出押金返還的時間點、可從押金中抵扣項目...等與押金歸還相關的條款。

新版房屋租賃契約書的重點

針對常見的租屋爭議，內政部於109年公告新版房屋租賃契約書已明確規範電費計收方式、租賃雙方修繕責任...等事項，提供租賃雙方更全面的保障，降低租賃爭議及糾紛。

以下將為您分別整理新版房屋租賃契約書的6個重點：

租賃標的確認

房東需在書面租賃契約中明確註記租賃標的物的門牌號碼、可用面積範圍、是否包含車位...等資訊，確保承租人了解自身租賃的空間大小及類型。此外，為避免日租型租賃所衍生的管理弊端，新版房屋租賃契約規定雙方最少需簽訂30天的租賃期。

電費計收

租約電費新制規定，電費應區分「夏月（6-9月）」及「非夏月」分別計價，且均不得超過「台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」，避免出租人從中賺取不當價差。

租金凍漲及押金擔保

新版租約中，房東也必須以書面契約載明租金金額、支付方式及支付日期...等相關資訊。此外，為避免房東在租賃期間坐地起價，新版租賃契約規定也強調，租約中應註明房東於租賃期間不得調漲租金。

此外，為保障出租人的權益，新版契約中也規定，房東得將欠繳租金、房屋或附帶設備損壞修復費用、退租遺留物品處理費...等費用從押金中扣除。

提前終止租約

為確保房東與房客雙方權益，新版租約規定出租人及承租人需事先約定「可提前終止租約的法定事由」，並在需要提前終止租約前3個月或30日前通知另一方。

需注意的是，若解約原因與「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「危及承租人安全健康」有關，便可不需提前通知。

此外，即便雙方無法決定事先約定終止租約的事由，也可以先約定是否可以提前終止租約，及合意提前終止租約應先至少於「終止前一個月」通知對方，未先通知者應賠償對方「最高一個月租金」的違約金。

修繕責任明確化

過往經常發生出租人與承租人因修繕責任而發生爭議，因此新版租賃期契約規定中明確規定，除非損壞是因房客的故意或重大過失所致，否則房屋及附屬的傢俱、家電設備的修繕應由房東負責；房客發現有修繕必要時，應及時通知房東，若房東未於合理期限內修繕，房客可自行修繕並請求償還費用或從租金中扣除。

此外，新版契約規定中也載明，若承租人想要進行室內裝修，則應先取得房東同意才可執行，且裝修增設部分若有損壞，也需求房客自行負擔修繕責任。

住宅返還及遺留物處理

租約中應明定租賃關係終了時的「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定，以迅速終結租賃法律關係，例如：租期屆滿或契約終止時，雙方應於幾日內點交房屋及設備；以及房客遷出後，若有遺留物品，房東可如何處理。

若您不知道如何擬定有效的房屋租賃契約書，或是覺得後續收租、修繕聯繫、解約告知...等狀況相當繁瑣或麻煩，建議您可以尋求專業的包租代管公司協助，專業的包租代管公司擁有豐富的房地產管理經驗，可為您提供專業的物業管理、保養及修繕服務，為您節省時間及心力，若您想了解更多包租代管業者提供的服務內容，可以點擊【包租代管公司】，或是直接點擊下方按鈕，聯繫專業的包租代管公司。

租屋一定要簽租屋契約嗎？

要，雖然口頭約定在法律上仍可能成立租賃關係，但僅憑口頭約定，一旦發生糾紛，將無法證實雙方孰對孰錯，因此建議您無論租期長短，租賃房屋時務必以書面契約記錄雙方的權利義務，作為日後解決爭議的依據。

房客簽約時應注意的事項

身為房客，簽約時務必仔細審閱契約內容，以保障自身權益，以下將為您整理房客簽約時的5個應注意事項：

確認出租人身分與產權

房客與房東簽訂租賃契約前，可以先請房東出示房屋所有權狀或建物登記謄本，核對房東姓名是否與所有權狀或謄本上的所有權人一致，避免遇到詐騙或是二房東未經原屋主同意轉租的情況。

若簽約者非屋主本人，承租人也可以請對方出示授權書，確保房屋租約的有效性與合法性。

確認房屋現況

簽訂租約前，建議承租人應親自到場看房，確認房屋現況，切勿僅憑照片或他人描述便簽約。若在檢查房屋狀況時，對於房屋任何既有瑕疵或損壞狀況有疑問，應在簽約前向房東提出，並拍照或錄影存證，避免日後返還房屋時產生責任歸屬爭議。

以下為您整理4項常見的房屋現況檢查重點：

• 房屋結構：注意牆壁、天花板是否有裂痕、水漬、壁癌，窗邊及冷氣孔周邊是否容易滲水
• 設備功能：測試冷氣、熱水器、瓦斯爐、馬桶、電力插座...等所有附屬設備使否能正常運作
• 蟲害與安全：檢查是否有蟲、蟻、蟑螂...等蟲害跡象；門窗鎖具是否牢固，滅火器、煙霧偵測器...等消防設施是否合格且在有效期內
• 房屋環境：留意採光、通風、隔音效果，以及周遭是否有異味

房屋是否為合法建物

若您懷疑租賃的房屋是頂樓加蓋或是有陽台外推設計，建議您務必先詢問房東該租賃標的是否為合法建物，若有疑慮，承租人也可以向地政事務所申請房屋謄本，或是至各縣市的使用執照查詢系統調閱使用執照，確保房屋為合法建物。

確認租期及違約相關規定

簽訂房屋租賃契約時，房客也應審慎確認與租期及違約金有關的條例，確保租約中明確規定租賃的開始與結束日期，以及起租日的計算方式，並了解在何種情況下，房客可以合法提前終止租約而無需支付違約金；或是房客若要提前終止契約，需多久前通知房東、需支付多少違約金及違約金的計算方式。

確認租金、支付方式

房客簽約時，應確認租約上明確記載租金的確切數額、支付方式及繳納期限，並確認租金是否包含管理費、清潔費或其他雜項費用，以及水電瓦斯費、網路費、第四台費用...等費用是房客自行持單繳納，或是由房東代收後一併繳納。

提醒您，若您是採用銀行轉帳繳納租金，務必保留轉帳明細；若是採用現金面交，則務必向房東索取繳納收據，避免未來因是否已繳納租金而產生爭議。

房東簽約時應注意的事項

身為房東，與房客簽約時也應注意以下事項，確保出租過程順利：

• 確認承租人身份：房東在與房客簽訂契約前，可要求房客出示身分證件，並核對證件與本人是否相符；若房客未成年，為避免可能的爭議，房東應要求承租人提供法定代理人同意書，或是承租人需與法定代理人共同在租約上簽名。
• 說明契約條款：簽約前，房東應逐條向房客說明租金支付、押金、修繕責任、提前終止租約的條件與違約金...等契約內容，並告知房屋使用限制，例如：不得分租、不得飼養寵物或不得做營業用途。
• 點交房屋狀況及設備：房東應在交付房屋鑰匙給房客前，與房客一同檢查牆面、地板、衛浴設備、廚房設備...等房屋現況及設備；若交屋時有已存在的瑕疵或損壞，也建議拍照錄影存證，或是準備「房屋設備清單暨現況說明書」，逐項列出附屬的家具、家電品牌、型號、數量及目前狀況。

租屋契約怎麼寫？

通常房屋租賃契約應包含以下項目：

租賃標的物

租屋契約中應明確註記租賃的房屋地址與租賃的具體範圍，例如：整層住家、獨立套房還是特定房間？是否包含陽台、露台、頂樓加蓋部分或地下室...等空間？此外，若有汽車、機車停車位或其他公共設施，也應一併在租約上註明位置與編號。

租賃期間與租金

契約中必須明確訂定租賃的起迄日期、每月租金金額、金額是否包含管理費或其他雜費、租金支付方式、支付日期...等詳細資訊。此外，建議在租約契約中也應約定延遲支付租金的處理方式，例如：可約定延遲支付的違約金計算標準，以及租客積欠租金達約定上限時，出租人得終止租約的權利與催告程序。

押金規定

契約中應明訂押金的金額、押金的返還時間及條件，以及可從押金中扣抵的項目，例如：房客未繳清的租金、因房客的故意或過失導致房屋或設備損壞的修繕費用、或未依約將房屋恢復原狀所產生的費用...等，避免未來在返還押金時發生糾紛。

費用分攤

租賃期間會產生多項費用，契約中必須清楚界定各項費用的負擔方，常見的費用包括：水費、電費、瓦斯費（或天然氣費）、大樓管理費、公共清潔費、網路費、有線電視（第四台）費用...等。

違約處理

為了確保契約履行，應針對雙方可能發生的違約情況訂定相應的處理方式與罰則，例如：若承租人未按時支付租金、未經同意擅自轉租、將房屋用於非法用途、或違反其他契約重要約定時，出租人可透過請求違約金、終止契約...等方式主張合法權利。

反之，若出租人未履行修繕義務、無故干擾承租人居住安寧，或違反其他契約重要約定時，承租人亦應有相應的救濟途徑，確保雙方權利對等。

租房契約的應記載及不得記載事項有哪些？

為了保障租賃雙方的權益，內政部訂有「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，撰寫租約前，建議您務必確認相關條例，避免違反法律規定。

租屋契約哪裡買？

民眾通常可以在書店、文具店或超商買到制式租賃契約，但需注意的是，部分店家販售的制式租賃契約仍可能是舊版，因此建議您在購買前，務必事先確認制式租屋契約的版本，避免因簽訂舊版租賃契約而導致權益受損。

房屋租賃契約範本下載

若您需要房屋租賃契約範本，內政部地政司網站也有提供住宅租賃契約書範本供民眾下載。提醒您，簽訂契約時，務必仔細讀過契約內容，避免因契約內的不合理條款而導致自身權益受損。

若房客擔心合約內容不夠完善，或是房東不想花費時間與心力處理房屋修繕、簽約...等租賃事項，都可以找尋專業的包租代管公司為您服務，以下為您整理包租業者、代管業者與房東、房客的關係：

租屋契約書常見問題

租約公證的好處是什麼？

經公證的租約，若載明「逕受強制執行」條款，當一方違約時（例如：房客欠租、房東不返還押金...等），另一方可直接向法院聲請強制執行，無須再經過冗長的訴訟程序。

若您想了解更多租賃公證的好處，可參考【租約公證】。

房客提前終止租約要付違約金嗎？

若契約中有約定得提前終止租約與違約金，則房客需支付違約金；若雙方事前沒有約定，則房客應與房東協商，確認是否要支付違約金，根據「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，違約金最高不得超過一個月租金額。

需注意的是，若房客終止租約的原因符合法律規定的可終止事由，例如：房屋因不可歸責承租人之事由致不堪居住，則不需支付違約金。

租客如果未成年，簽約有效力嗎？

若房客未成年，應與其法定代理人共同簽署契約，或是出具同意書，租約才視為有效租約。

遇到租賃契約違約怎麼辦？

若您不幸遇到房屋租賃契約違約，建議您可嘗試以下4種方式解決租賃糾紛：

• 溝通協商： 嘗試與對方溝通協商，尋求解決方案
• 寄發存證信函： 寄發存證信函，正式表明立場並要求對方履行契約或改善行為
• 調解： 可向鄉鎮市區公所調解委員會或法院聲請調解
• 訴訟： 若調解不成，最後手段才是提起訴訟

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