新北市林口區Joexxx委託:投資管理顧問需求
新北市 林口區 
服務對象：個人
講師兼職
顧問兼職
顧問
請問需要服務的單位為？
個人
您需要何種服務？
財務狀況分析
稅務規劃
稅務規劃
[選填] 簡單描述您的需求與狀況
在不破壞股票複利的前提下，完成房地產配置
* 我可以承擔風險
* 但不希望：
* 被迫賣股票
* 或因現金流錯配造成壓力
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? 二、目前資產結構
? 股票
* 約 20,800,000
* 含質押約 7,550,000
* 高股息約 9,000,000
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? 現金
* 台幣＋外幣：約 4,600,000
* 年底前預計配息：約 700,000～800,000
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? 海外資產
* 約 3,200,000（美金＋人民幣）
* 多配置於指數型ETF
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? 三、不動產狀況
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1️⃣ 安南（第一間房）
* 房貸：約 5,900,000
* 出租收入可 cover 房貸（含利息）
? 重點：
* 幾乎無現金流壓力
* 屬於「自我償還型資產」
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2️⃣ 歸仁（第二戶）
* 總價：10,350,000
* 貸款6成
* 已付：920,000
* 尚需補：約 3,220,000（2026年11月）
? 計畫：
* 交屋後出售
* 預估回收：約 300～400萬現金
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3️⃣ 林口（目標）
* 預算：20,000,000～25,000,000
* 若持有其他房產：
* 貸款約 6成
* 若恢復首購：
* 可能貸 8成
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? 四、關鍵限制條件
* 只要名下有房產
? 林口通常只能貸6成
* 若要貸8成
? 需透過：
* 清償安南
* 或其他結構調整
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? 五、目前考慮的三種策略
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?️ 方案1（結構優化）
? 流程：
1. 保留安南
2. 11月賣歸仁
3. 用歸仁資金 + 現金清償安南（590萬）
4. 恢復接近首購
5. 買林口（貸8成）
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? 優點：
* 貸款條件最佳
* 房貸壓力低
? 疑問：
* 是否值得動用590萬現金？
* 清償後銀行是否真的認定為首購？
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?️ 方案2（現金流優先）
? 流程：
1. 保留安南
2. 歸仁交屋後出售
3. 不清安南
4. 直接買林口（貸6成）
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? 優點：
* 不動股票
* 保留現金（250～400萬）
* 安南租金可cover貸款（無壓力）
? 疑問：
* 長期來看6成貸款 vs 8成
? 哪個更有利？
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? 方案3（時間換空間）
? 流程：
1. 現在賣安南
2. 預購林口預售屋（2年）
3. 年底賣歸仁
4. 等交屋
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? 優點：
* 短期現金壓力低
* 股票可持續運作
? 疑問：
* 是否值得放棄安南這個「自償型資產」？
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⚠️ 六、我的核心疑問（請顧問重點回答）
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1️⃣ 安南是否應該保留？
? 已知：
* 租金可cover房貸
? 問題：
* 是否應該保留這種「自償型資產」？
* 還是為了貸款條件應該清償或出售？
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2️⃣ 現金安全水位
? 在我目前：
* 股票2000萬
* 有質押
* 有房貸
? 請問：
? 最低應保留多少現金？
（200萬？300萬？400萬？）
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3️⃣ 股市與房產的機會成本
? 若為了房產動用500～600萬資金：
* 對股票複利影響多大？
* 是否不划算？
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4️⃣ 貸款條件的真實影響
? 6成 vs 8成：
* 長期現金流差異？
* 是否值得犧牲流動性？
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5️⃣ 最壞情境測試
? 若：
* 台股下跌20～30%
請評估：
* 我是否會出現流動性風險？
* 是否需要降低槓桿？
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? 七、我目前的偏好（請顧問納入）
* 不希望賣股票
* 希望保留現金應對市場回檔
* 不追求最低利率，而是整體資產成長
* 可接受較高貸款，但不接受流動性風險
什麼時間方便服務？
皆可討論
您希望在哪裡接受服務？
線上服務
還有什麼需要注意的地方嗎？
沒有
您需要服務的地區為何？
新北市,林口區
